Factor 10-renovatie voor VvE’s op weg naar een duurzame toekomst

Eind maart 2023 stond de “Factor 10-renovatie voor VvE’s” centraal in een symposium georganiseerd door Kennisinstituut KERN en WNR en andere partners binnen het EU-project Condoreno. De deelnemers waren uit het onderwijs, het bedrijfsleven, financiering en overheden, divers dus. Net als de problematiek rondom VvE-gebouwen, een brede waaier aan facetten. Het zijn stuk voor stuk transitieproblemen en zeker oplosbaar. Dit symposium was een mooie afspiegeling van de zoektocht naar deze oplossingen en tevens een opmaat voor Condoreno, een EU-project voor het stimuleren van hoogwaardige aanpak bij energetische renovaties van VvE-appartementsgebouwen. Hierbij een verslag met downloads van de presentaties. 

Door Clarence Rose

Condoreno: Optimalisatie renovatieprocessen voor VvE’s vereist

Erwin Mlecnik, assistent-professor TU Delft, opende het symposium met een samenvatting van de hindernissen voor hoogwaardige energetische renovatie door VvE’s. Ook brengt hij de doelstellingen van Condoreno ten gehore, namelijk het in goede banen leiden van diepe energierenovaties van VVE’s. Ontzorging, vertrouwen en voldoende middelen zijn hier sleutelwoorden en de complexe en vaak langdradige beslissingtrajecten van VvE’s vereisen kennis en betrokkenheid bij de begeleiders en bij de VvE-besturen. Condoreno zal zich richten op het activeren van VVE-vraag en het ontwikkelen van een integraal marktaanbod en ondersteuning van een succesvolle besluitvorming bij VvE’s. Hij nodigt betrokken partijen uit om deel te nemen aan Condoreno en zich aan te sluiten aan lokale stakeholdersgroepen. Ook zet Condoreno een nationaal adviesraad op in België en in Nederland met het doel om samen de weg te vereffenen voor succesvolle energetische renovaties door VvE’s.

Download presentatie Erwin Mlecnik: Condoreno, 29 maart 2023_1e presentatie_Erwin Mlecnik

Ontzorgen: VvE-renovaties makkelijk maken

WNR is een stichting die zich heeft toegelegd op het faciliteren van integrale woonlastenneutrale renovaties voor VvE’s. Walter Steenis, directeur van WNR, vertelt over de rol van WNR als verbinder tussen VvE’s, renovatiepartners en financiers. Ontzorging van VvE’s gaat over: goed advies en procesbegeleiding, kwalitatief hoogwaardige uitvoering met garanties op de gebouwprestaties en financiering waarmee de maandlasten voor de VvE-appartementseigenaren en bewoners gelijk blijven. Dit is mogelijk als de VvE beschikt over voldoende onderhoudsreserve. Maar ook al is dat niet het geval is een volledige schilrenovatie in een keer vaak de meest comfortabele en financieel aantrekkelijkste oplossing. Door renovatie worden hoge onderhoudskosten en energiebehoefte omgezet minimale kosten voor onderhoud en energie en de kosten voor renovatie wordt via de servicekosten afgelost.

Haalbaarheid VvE-renovatie begint met een gedegen MJOB

Toch benadrukt Van Steenis het belang van een gedegen meerjarenonderhoudsbegroting met de volledige vervangingscycli de komende 30 jaar. Het “huishoudboekje” moet op orde zijn.
WNR is met name gericht op grote appartementsgebouwen uit de jaren 1960 tot ’80, maar daar is geen harde grens. WNR zorgt voor haalbaarheidsstudies die de VvE-bewoners niet overvragen: Wij creëren duidelijkheid over prestaties en haalbaarheid en zadelen leken niet op met technische discussies. In de haalbaarheidsstudie rekenen wij naar een aanpak waarin elke geïnvesteerde euro in isolatie en technieken de grootste meerwaarde heeft en kijken daarvoor naar de gehele levensduur.

Totaalrenovatie VvE-appartementen – maar dan wel sociaal

Ondanks de resulterende lage energierekening, de woningverbetering met hoger comfort en waardestijging van de woning zijn er soms ook bewoners die de extra servicekosten werkelijk niet kunnen betalen en niet durven te kiezen voor de juist voordelige totaalrenovatie. Samenwerking met de lokale overheid is daarbij cruciaal – vangnet nodig voor wie echt niet kan betalen (anders zeg je ‘je moet weg’). We willen sociaal beleid voeren: wie er woont moet er na renovatie ook daadwerkelijk kunnen blijven. In Nederland zijn er eerste voorbeelden van de vangnetregelingen, maar ze zijn nog niet systematisch verankerd. Dat vereist politieke inspanning.

Financiering factor 10-renovaties op basis van kwaliteitsgarantie

In principe zijn VvE’s juist financieel betrouwbare partners en na een totaalrenovatie zijn de energiekosten vaak minimaal. Met de gebouwprestatiegaranties voor de duur van een lening creëert WNR duidelijkheid over de financiële ruimte die door de energiebesparing vrij komt en ontzorgt zo de financier. Deze kan langlopende leningen verstrekken die de kosten voor een hoogwaardige aanpak kan dekken. Maar de rentestijging vormt een bedreiging voor de renovatiegolf die WNR voor ogen heeft. Natuurlijk helpt het om de renovatieprocessen te verbeteren en te werken met prefab standaardoplossingen. Optoppen zou een oplossing kunnen bieden, maar is juridisch lastig.

Een calamiteitenfonds kan helpen om middelen ter beschikking te stellen als het een keertje tegenzit.

Download presentatie Walter van Steenis: Condoreno, 29 maart 2023_2e presentatie_Walter Van Steenis_Het WNR model, financiering op basis van kwaliteitsgarantie

Factor 10-renovatie werkt echt Carl-peter Goossen bij Condoreno-symposium

Succesvolle Factor 10-renovaties

Het werkt echt! Met factor 10-renovaties maak je renovaties goed betaalbaar en kun je gerust werken  met kwaliteitsgarantie. Carl-peter Goossen van Bouwnext en docent bij Kennisinstituut KERN kan als vooruitstrevende adviseur een hele scope van succesvolle factor10-renovatie-projecten laten zien, VvE Ellen Assen als eerste pilot voor een woonlasten-neutrale aanpak, Nolensstraat Wageningen, renovatie Sint Michelsgestel…

Ervaringen deed hij op met kleinere renovatieprojecten. De voorspelling van de energiebehoefte met de PHPP kwam daar perfect uit. Dat lukt dus net zo goed bij appartementsgebouwen. Hij deelt zijn ervaringen, tips, leermomenten. Balansventilatie met warmteterugwinning is essentieel voor een gezond binnenklimaat na renovatie én voor een lage energierekening. Met Vallox-roosters kun je lucht toe- en afvoeren via een enkele geveldoorvoer zonder significante luchtmenging, dat is echt handig. Bij appartementsgebouwen met NeHoBo-vloeren is oppassen geblazen. Omdat deze nu meestal aan het einde van hun constructieve levensduur zijn is vaak sloop-nieuwbouw de aangewezen route.

Bij hoogwaardige gevelrenovaties volstaat meestal verwarming via de ventilatietoevoer. Dan heb je radiatoren alleen nog nodig om aan de wetgeving te voldoen of voor nood. ‘Ik heb de radiator nog nooit moeten gebruiken’ en ‘Ik betaal 5 euro per maand en krijg aan het eind van het jaar nog geld terug ook!’ zijn vaak gehoorde reacties van bewoners.

 Als je het doet, doe je het goed!

Ook stapsgewijze aanpak is mogelijk. Bijvoorbeeld binnen het EuroPHit-project is hier onderzoek naar gedaan en zijn strategieën uitgewerkt om gebouwen zeer energiezuinig te maken. Om lock-ins te voorkomen is het van belang om al vóór de eerste maatregel de stip op de horizon te zetten. Dus eerst te bedenken hoe het gebouw er na de stapsgewijze aanpak er uit moet zien, ook qua energieprestatie. En dan een plan te maken in welke stappen en in welke volgorde je daar komt. Ook verwijst hij naar de Toekomstvaste standaard en streefwaarden voor renovatie van Nederlandse woningvoorraad. Door deze aan te houden voorkom je dat je een maatregel voor einde levensduur nog een keer over moet doen. Als je het doet, doe je het goed. En dan is het van belang de juiste volgorde van maatregelen te treffen en de details goed op elkaar aan te laten sluiten. Zodra je kozijnen en glas vervangt zorg je ook voor energiezuinige balansventilatie. Daarmee voorkom je vochtproblemen en zorg je voor een gezond binnenklimaat. En als je glas vervangt pak je meteen goed isolerend en dus drievoudig glas met een hoge g-waarde zodat de winterzon mee kan helpen het gebouw op te warmen. Ook moet de verwarmingsinstallatie passen bij de energiebehoefte, te grote afgifte leidt tot onnodig warmteverlies. De juiste keuzes voor een specifiek project kun je maken aan de hand van een morfologisch schema. Zo voorkom je dat je zaken uit het oog verliest en kun je leken en alle betrokken experts meenemen in de gekozen aanpak.

Download presentatie Carl-peter Goossen: Condoreno, 29 maart 2023_3e presentatie_Carl-peter Goossen_renovatie oplossingen

Financiering hoeft echt geen probleem te zijn

Het Nationaal Warmtefonds is opgericht door de Nederlandse rijksoverheid in 2013 met als doel het versnellen van het verduurzamen van de gebouwvoorraad. Het fonds is door diverse financiers en het rijk samen gevuld en bevat € 1,2 miljard. Volgens Fiona Hamberg, nationaal accountmanager voor VvE’s bij het Warmtefonds, is wooncomfort ook financieel wooncomfort. Financiële verrassingen zijn te ondervangen door een goed uitgewerkt MJOB. Het aangaan van leningen kan vaak een handige manier zijn voor VvE’s om snel aan de slag te gaan met verduurzamen. Hierbij is het kan achterstallig onderhoud meteen worden opgelost, ook als daar niet direct voldoende geld voor beschikbaar zou zijn. Sparen voor een aanpak later krijgt vaak onvoldoende draagvlak bij VvE’s.

Financiering van losse maatregelen tot totaalrenovatie

Het fonds kan worden besteed aan een energiebesparende maatregelen of combinaties ervan (tot € 30.000 euro incl. noodzakelijk meerwerk, aflossingsperiode maximaal 20 jaar).

Het  appartementsrecht, geregeld in het Burgerlijk Wetboek boek 5, titel 9, maakt gebouwgeboden financering bij VvE’s mogelijk. Daarbij is het van belang om te kijken naar de splitsingsakte waarin is vastgelegd wat individueel en wat collectief bezit is. Het warmtefonds kan ook particuliere energiebespaarleningen verstrekken, als bijvoorbeeld de ramen vallen onder individuele verantwoordelijkheid van de bewoners. Maar voor een collectieve aanpak is het ‘Zeer energiezuinig pakket’ (tot €60.000 per appartement) of ‘Zeer energiezuinig pakket plus’ (inclusieve de financiering voor de aanpak van de warmte-installatie, tot €78.000 per appartement) beschikbaar. Deze lening wordt alleen verstrekt voor een totaalrenovatie voor de hele VvE. De appartementseigenaren zijn aansprakelijk voor hun breukdeel. Ook is de lening mogelijk bij gemengd bezit (tot 50%) met een verhuurder. De lening is beschikbaar voor VvE’s vanaf 8 leden, de leningsovereenkomst wordt afgesloten bij een notaris en de aflossingsperiode is maximaal 30 jaar.

Maar ook voor kleinere VvE’s zijn er financieringsmogelijkheden inclusieve een vangnetregeling.

Financieringsregelingen voor VvE-renovatie, fijn maar soms lastig

Het warmtefonds werkt met een landelijk vastgestelde rente. Sommige provincies en lokale overheden kiezen voor bijkomende renteverlaging om deze lening nog aantrekkelijker te maken voor VvE’s. Op de website van het Warmtefonds is een quickscan om de mogelijkheden voor een VvE snel inzichtelijk te maken.

Er zijn naast de energiebespaarlening ook andere financieringsmogelijkheden, bijv. SVn of restaiuratiefonds en een hele scala aan subsidies beschikbaar. Voor VvE’s is het soms lastig om hiervoor bij verschillende instanties en loketten aan te kloppen en alles op elkaar af te stemmen. Dat zou beter kunnen.

Download presentatie Fiona Hamberg: Condoreno, 29 maart 2023_4e presentatie_Fiona Hamberg_Financiering hoeft geen probleem meer te zijn

Financiering van halve maatregelen? Kijk naar het eindplaatje!

Met het Warmtefonds is financiering van kleinere maatregelen mogelijk. Maar kritisch gekeken moet worden naar het financieren van maatregelen zonder een plan van aanpak voor een toekomstvast gebouw. Ook al verlagen deze de energiekosten is er kans dat je lock-ins creert die bewoners in toekomst juist op kosten jagen. Het is belangrijk dat je een eindbeeld creëert voor de VvE, ook de eerder besproken streefwaarden kunnen hierbij helpen. Vaak vergeten worden de luchtdichte aansluitingen, bijvoorbeeld bij dakrenovatie de overgang op de gevels. Dat zijn bouwfouten die we echt voor moeten zijn. Volgens Clarence Rose van het Kennisinstituut KERN moeten we afblijven van het laaghangend fruit. Dit is juist nodig om de maatregelen om te komen tot een toekomstbestendig gebouw haalbaar te maken. Als het laaghangend fruit eenmaal is geplukt is hoogwaardige energetische renovatie vaak onbetaalbaar.

Kennis en kwaliteit zijn voorwaarde voor succesvolle Factor-10-renovatie

Kennisinstituut KERN biedt waardevolle trainingen op dit gebied, voor ontwerpers, (professionele) opdrachtgevers en uitvoerenden die willen doorpakken in het energiezuinig maken van gebouwen. Gebouwprestatiegaranties maken de weg vrij voor langlopende en dus betaalbare financiering. En  zorgen voor vertrouwen in energetische renovatie. Kwaliteit in ontwerp en proces zijn hier voorwaardelijk.

Factor 10-renovatie is ook van maatschappelijk belang

KERN staat voor integrale duurzaamheid waarbij de energietransitie niet de leefbaarheid van de mensen en de natuur in het gedrang brengen. De plannen voor “duurzame energievoorziening” vereist een, volgens onderzoeken door het Fins geologisch instituut GTK, onmogelijke opschaling van mijnbouw wereldwijd. Volgens KERN is vergaande energiebesparing nodig om de energietransitie sociaal aanvaardbaar te houden. Factor 10 renovatie volgens de passiefhuis-standaard verlaagt de verwarmingsbehoefte vaak met ruim 90%. Door de lage energiebehoefte in de winter voorkomt deze aanpak capaciteitsproblemen van duurzaam opgewekte energie in de wintermaanden. De aanpak volgens de Trias Energetica is dus ook van maatschappelijk belang. Maar de passiefhuis-standaard zorgt ook voor het leefbaar houden van onze gebouwen aan zich, met een gezond binnenklimaat, comfortabel en (ook in de toekomst) betaalbaar.

Passiefhuis-standaard voorkomt problemen

Passief bouwen en renoveren is niet ingewikkeld: Je geeft het gebouw een goed jasje van thermische isolatie rondom en maakt het luchtdicht om condensatie in de isolatie te voorkomen. Daarnaast zorg je voor energieleverende kozijnen en voor energiezuinige balansventilatie. Om temperatuuroverschrijding te voorkomen breng je externe zonwering aan op Oost en West. Bij renovatie kan je de oriëntatie niet veranderen, maar de winterzon op het Zuiden helpt flink de energielast te drukken. Dus als dat mogelijk is vergroot de ramen aan de zuidkant. Et voilà, de energiebehoefte voor verwarming is minder dan 25 kWh/m² per jaar. De EnerPhit-standaard voor renovatie zorgt voor een kwaliteitsborging om de beoogde energieambitie te bereiken met een  bouwfysisch correct ontwerp en kwaliteit in de uitvoering.

Juist bij renovatie zijn aansluitdetails van belang. Thermische bruggen en condensvorming zijn te voorkomen door een doordacht ontwerp. Controleer hiervoor de temperatuurfactor, die moet bij kozijnenaansluitingen bijvoorbeeld hoger zijn dan 0,7. Bij een aanpak met binnenisolatie zijn achterzetramen vereist om condens te voorkomen en het historische kozijn te behouden.

Voorbeeld woonlastenneutrale factor 10-renovatie VvE-Nolensstraat Wageningen

Energiebalansberekening en een goed doordacht concept

Voor een goede afweging van de maatregelen en voor een juiste dimensionering van de installaties is het PHPP (nZEB-tool) een geschikt rekentool. Hiermee kun je ook een stapsgewijze aanpak goed in beeld brengen en de tussenstappen onderling afstemmen en het einddoel bepalen.

Zo kun je ook de tussentijdse energiekosten voorspellen en de totale kosten bepalen voor de financiële planning. Duurzaam bouwen is duur, maar ‘business as usual’ is onbetaalbaar. De passiefhuissystematiek is ontwikkeld met oog op betaalbaarheid. Hierbij worden de totale kosten meegenomen. En ook renovaties op dat niveau zijn goed haalbaar, all dan niet met financiering met een langlopende lening.

Om de kosten te verlagen is een gestroomlijnd proces noodzakelijk. Hiervoor werkt KERN samen met WNR aan het optimaliseren van het renovatieproces voor VvE’s. Om te beginnen dat de besluitvorming goed verloopt en de juiste afwegingskaders worden gesteld. Maar ook later bij de uitvoering, dat die op hoog niveau kan plaats vinden en de bewoners uiteindelijk krijgen wat ze is beloofd.

Presentatie Clarence Rose: Condoreno, 29 maart 2023_5e presentatie_Clarence Rose_KERN_Passief bouwen

Meer info: https://condoreno.org

CondoReno is gefinancierd door het programma voor milieu- en klimaatactie (LIFE) MGA – Multi & Mono van de Europese Unie, onder subsidieovereenkomst nr. 101076316.