Recensie van het boek “Stap voor stap”

Met deze recensie van het boek “Stap voor stap naar een succesvolle renovatie van jouw VvE-appartementengebouw” geeft Peter Smit, zelf planoloog en eigenaar van een VvE-appartement en dus kritisch-ervaringsdeskundig, een beeld hoe deze gids kan landen bij VvE-eigenaren.

Door Peter H. Smit

Het dwars opgemaakte boekje “Stap voor stap” gaat over de werkwijze bij het renoveren van woonblokken met appartementen van particulieren. Met het dwarse formaat steekt het uit in de boekenkast. Dat lijkt me terecht, want het is veel meer dan een stappenplan. Het legt een verband tussen de sociale, bijna psychologische processen bij de betreffende eigenaar-bewoners enerzijds. En het brengt die in verband met de technische wereld van materialen, kosten en energiestromen anderzijds.

Voor het menselijke moet je de tijd nemen. Voor het technische kun je niet snel genoeg zijn want de energierekening loopt door. Dit boekje koppelt die twee werelden aan elkaar. Door een beproefde volgorde van besluiten te beschrijven. Een volgorde van activiteiten waardoor in goede samenhang steeds meer duidelijkheid ontstaat over de mogelijke verbetering van een gebouw. Als papieren betoog zou het, zodra de bouwhelm op moet, makkelijk in een la kunnen verdwijnen. Toch zie ik het als zeer waardevol voor de bouw in Nederland, en voor complexe projecten met een maatschappelijke component in het algemeen.

Een brug tussen durven vragen en kúnnen aanbieden

De stapsgewijze voorbereiding en uitvoering van verbeteringsplannen begint bij een vage onvrede met de huidige situatie. Via steeds nauwkeuriger onderzoek en ontwerp komen VvE’s tot specifieke opdrachten aan specialistische uitvoerders. Gaandeweg en afsluitend gaat dit samen met de toetsing van het ontwerp en de uitgevoerde verbetering aan eerder geformuleerde doelstellingen. Dit stappenplan bestrijkt ook de na-ijking van de installaties en het verzamelen van leerpunten voor een volgende renovatie. De stapjes spannen een brug tussen durven vragen en kunnen aanbieden.

Met het stappenplan en het erachter liggende proces geeft een renovatie antwoord op de vragen en behoeften van de bewoners. En zorgt voor de meest efficiënte werkwijze en aanpak. Dan blijkt dat allerlei dure technische hoogstandjes niet eens nodig zijn. Door heel veel energie te besparen heb je ook veel minder installaties nodig. En door meer aandacht te besteden aan de voorbereiding kan het eigenlijke verbouwen vaak eenvoudiger en sneller. Net als een meesterzet in schaak is een goed voorbereide renovatie vaak simpel en low-tech.

De doelstellingen haalbaar maken

De kunst is om vooral tijdens de technische en financiële uitwerking van het ontwerp de oorspronkelijke doelstellingen niet uit het oog te verliezen. Het vernieuwende in de voorgestelde aanpak is dat de renovatieaanbieders werken onder garantie van de woonwensen van de bewoners. Dat het gebouw uiteindelijk doet wat was gewenst. Dat vereist anders werken, een duidelijk proces en een hoogwaardige kwaliteit in ontwerp en uitvoering.

Het boek beschrijft niet hoe je de energiebehoefte voor verwarming 80% tot 90% naar beneden krijgt maar beschrijft een proces in stappen om heldere besluiten te nemen. Verandering in woonlasten is vaak wat mensen het meest raakt. Als die nagenoeg gelijk kunnen blijven door een super lage energierekening na renovatie, is een renovatie die dit voor elkaar krijgt, een logische keus. En het bijzondere aan deze aanpak is dat een garantie juist dan ook echt haalbaar is voor de renovatieaanbieder. Want alleen op deze wijze weet hij wat hij moet garanderen, en heeft grip op het geleverde resultaat.

Integrale aanpak met vier dimensies

“Stap voor stap” schetst een route van algemeen naar specifiek met steeds een terugkoppeling naar de verwachting van de eindgebruiker. Uit planologisch oogpunt is het interessante dat dit detailleren of uitwerken plaatsvindt op tenminste vier vlakken tegelijk: ruimtelijke schaal, menskracht, financiële en technische kaders en juridische verbintenis.

Wat schaal betreft is het renovatieplan eerst een rechthoekig schetsje van het gebouw en uiteindelijk een in al haar complexiteit uitgewerkte renovatie met een dossier met vele technische tekeningen, materiaallijsten en documenten met opmerkingen, argumenten, afgevinkte opleverpunten.

Wat menskracht betreft brengt een energetische renovatie professionals van uiteenlopende disciplines bijeen. Een bewoners-specialist brengt eerst de wensen en behoeften van de bewoners in kaart en voegt deze samen tot een coherent en aantrekkelijk beeld waar men wat voor over heeft. Want de verdere planvoorbereiding zal geld gaan kosten. Dan ontwikkelt de energieadviseur scenario’s zodat de bewoners een concept kunnen kiezen om verder uit te zoeken. En dat wordt dan steeds verder uitgewerkt en geoptimaliseerd door steeds meer gespecialiseerde adviseurs, of het nu gaat om de bouwvergunning of het financiële plaatje.

Wat kaders betreft zijn het de woonlasten die uiteindelijk tellen. Hoe kunnen we het leenbedrag zo besteden dat de renovatie leidt tot een optimum van de woonlasten en vervulde woonwensen? De bandbreedte waarbinnen het project zich mag bewegen wordt daarbij steeds kleiner tot een bepaalde bouwsom voor een uitgewerkt technisch plan. Binnen een project zijn er drie mijlpalen waarin een VvE goedkeuring geeft aan het vervolg en dus een investeringsbeslissing neemt:
1) De keuze of de VvE opdracht geeft aan een bureau voor een scenario-onderzoek.
2) Het besluit om het gekozen scenario verder uit te werken.
3) De goedkeuring op het uitgewerkte plan met een duidelijke begroting en voorspelling van de woonlasten na renovatie. En besluit tot uitvoering van de renovatie.
Tussendoor zijn er natuurlijk veel meer besluitvormingsmomenten, maar deze drie zijn de belangrijkste.

Wat verbintenis betreft verloopt het proces van vrijblijvende koffie-bijeenkomsten tot bindende contracten voor levering, plaatsing, toetsing en betaling alsmede eventueel een nieuw reglement van splitsing. Wellicht zal de gebouwschil inclusief de gevelopeningen verdergaan als gemeenschappelijk bezit. De bereidheid tot verbintenis vloeit voort uit financiële en technische helderheid. Om de kwaliteit te maken, waarmee je de uiteindelijke gebouwprestatie kunt garanderen, is voor aannemers, gek genoeg, wennen. Was het voorheen inspanningsverplichting met productgarantie (en vaak een kat in de zak voor de bewoners), staan ze nu voor het functioneren van het gerenoveerde gebouw waar bewonerstevredenheid echt telt.

Glashelderde aanpak

Het stappenplan laat de stapjes zien waarin deze vier dimensies samen komen en uitkristalliseren tot een goed plan, goed proces, goede uitvoering. Zo’n renovatie is complex en er zijn veel mensen bij betrokken. Het boekje biedt een overzicht van de gewenste soorten deskundigheid in elke fase.

Renovatie langs de lat van de bewoners

De kunst is om het proces van planning tot uitvoering in gang te houden – van woorden naar daden – en tegelijkertijd de oorspronkelijke doelstellingen niet uit het oog te verliezen. Bij woningverbetering komen de doelstellingen voort uit de beleving van degenen die nu in het huidige gebouw wonen of werken. Vaak zijn zij ook degenen, die straks met het verbeterde gebouw en zijn installaties dagelijks te maken zullen krijgen. Maar de meesten van hen zijn niet technisch opgeleid en hebben geen ervaring met het aanbrengen van veranderingen.

Bewust blijven van de beoogde doelen

De uitvoerders van de feitelijke ingrepen zijn daarentegen vaak technische specialisten die het liefst volgens vaste patronen werken. Als ze iets nieuws moeten doen is het zaak dat de doelstellingen glashelder zijn. De stappen uit het boekje zijn bedoeld om te voorkomen dat het eindproduct onvoldoende aansluit op de wensen. Een succesvol project is een compliment zowel voor de uitvoerende aannemers en onderaannemers, maar ook voor de begeleiders, onderzoekers, ontwerpers, coordinatoren, architecten, calculators, controleurs en de betrokken fondsbeheerders, financiers en wethouders. Een project dat aan de wensen voldoet kan vertrouwen wekken om nog eens aan iets dergelijks te beginnen.

Voor een succesvolle renovatie dienen de nieuw bij het project betrokken experts bewust te worden van de oorspronkelijke doelstellingen. Om die doelstellingen zo te formuleren dat ze duidelijkheid geven in alle projectfasen zullen ze vertaald moeten worden. Het installatiebedrijf dat een ventilatiesysteem gaat verbeteren heeft weinig aan de doelstelling ‘voldoende ventilatie’. Ze willen weten hoeveel ventilatielucht per ruimte nodig is en waar luchttoe- en waar luchtafzuiging plaatsvindt. Er is dus een vertaling nodig van ‘voldoende’ naar cijfers, tekeningen, planning en uitvoering.

Moed en inspiratie om door te gaan

Het slimme van het stappenplan is dat deze toetsing aan de doelstellingen niet alleen leidt tot een moment van overeenstemming en tevredenheid, maar ook tot het ontwikkelen van de moed om verder te gaan. Verdere planvoorbereiding zal meer geld kosten: een nieuwe reeks specialisten zal aan het werk moeten. En al die investeringen zullen alleen maar wat opleveren als de renovatie uiteindelijk werkelijk tot uitvoering komt. En die interventie dus werkelijk leidt tot een beter en kostenbesparend gebouw. Verder onderzoek en uitwerking leidt dus in eerste plaats tot een groter financieel risico voor de eindgebruikers/eigenaars. Juist het succesvol afronden van een duidelijker plan brengt ons de indicatie dat “het kan”. Naast de goedkeuring van het ontwerp zoals dat op dat moment gereed is wordt in het stappenplan ook meteen goedkeuring gevraagd voor het beginnen aan de volgende fase en wordt de betreffende budgetaanvraag ingediend.

Verder kijken dan de eigen flat

De voorgestelde integrale aanpak nodigt de eigenaren en experts uit om breder te kijken naar behoeften die er spelen. Niet alleen naar individuele woonwensen, maar ook voor de VvE als geheel. Of zelfs daarbuiten. Zijn er bepaalde zaken waar meer ruimte voor moet komen zoals een lift of andere voorzieningen? Of is de renovatie te koppelen aan een functiewijziging en verbouwing van delen van de flat? Is de behoefte aan extra woningen zo groot dat de mogelijkheid om een verdieping toe te voegen serieus onderzoek vereist? Kunnen voorzieningen voor vleermuizen helpen om over een paar jaar een naastgelegen gebouw ook onder handen te mogen nemen? Hoewel de bouwopgave niet eenvoudiger wordt door gemengd gebruik kan een integrale aanpak juist leiden tot extra kwaliteit van het gebouw en de buurt en wellicht tot een aanvullende bron van financiering.

Een gids voor een complex proces

Bij de toelichting over de rollen en betrokken specialisten zou ik naast de gewenste kennis en ervaring ook willen lezen wie de betreffende functionaris meestal betaalt en onder wiens verantwoordelijkheid diegene aan het werk is. En, hoewel de latere stappen in het proces misschien vanzelfsprekend zijn voor mensen uit de bouw zou het voor leden van bewonerscommissies fijn zijn als er meer voorbeelden werden behandeld. Meer uitleg over bepaalde stappen zou helpen om inzicht te krijgen in het nut ervan. Waarom is dit een aparte stap (kost maar tijd) en waarom moet daaraan worden deelgenomen door al degenen die nu in het overzicht genoemd worden (kost maar geld)? Anekdotes over wat er wel eens is misgelopen toen een bepaalde stap werd overgeslagen of een bepaalde specialist ontbrak kunnen bewoners er een beter gevoel geven. Maar die krijgen ze vast te horen van de begeleiders tegen die tijd.

En toevoegingen maken het boekje nog dikker. Als gids voor de bewoners, die een renovatie ondergaan, moet het ook hanteerbaar zijn. En degene, die de bewoners door dit complexe proces moet begeleiden, zal in het proces zelf fungeren als wegwijzer als een volgende stap niet evident lijkt. Of als er geschakeld moet worden tussen de vier dimensies schaal, menskracht, kaders en verbintenis. Het is te hopen dat de in dit boek beschreven aanpak veel VvE’s zal bereiken. Want de meeste gebouwen die Nederland nodig heeft staan er al, maar ze moeten wel worden bijgewerkt voor deze tijd. Daar biedt dit boekje een goed handvat voor.

Op het Lowtech Congres op 26 maart 2026 zal er een speciaal event plaats vinden voor VvE-bewoners en kunnen zij in gesprek gaan met de aanbieders van deze aanpak.