VvE Ellen in Assen – koploper hoogwaardige renovatie met gelijke woonlasten

Totaalrenovatie in bewoonde toestand: VvE Ellen in Assen

Passiefhuistechnologie maakte gebouwprestatiegarantie mogelijk

Projectgegevens

Het gebouw bestaat uit vijf gebouwlagen waarvan vier woonlagen. Het omvat 28 appartementen met een verwarmde vloeroppervlakte van 1.929 m² (berekend volgens PHPP). Het oorspronkelijke bouwjaar is 1961. De VvE had te maken met achterstallig onderhoud van het appartementsgebouw.

De energetische maatregelen

Het gebouw werd helemaal ingepakt. De balkons en galerijen werden inpandig. In plaats van de oude balkons zijn er nu openslaande deuren met een hekje geplaatst. Door de isolatie, WTW en luchtdicht bouwen is de energiebehoefte voor verwarming met ruim 90% omlaag gegaan. De benodigde energie wordt grotendeels opgewekt door zonnepanelen op het dak.

Prefab gevelelementen

De bestaande gemetselde buitengevels zijn voorzien van prefab – staalframe-elementen met EPS-isolatie. De resulterende U-waarde bedraagt 0,128 W/m²K, (Rc=7,7 (m²K)/W). Door te werken met prefab-gevelelementen kon de renovatie worden uitgevoerd in bewoonde staat.
De kunststofkozijnen (Gealan S9000) werden al in de fabriek in de gevelelementen ingebouwd. Ze hebben een gemiddelde U_w-waarde van 1,01 W/m²K. De beglazing bestaat uit drievoudig glas met Argon-vulling (U_g = 0,7 W/m²K, g-waarde 54%).

Isolatie vloer boven bergingen

De bergingen onderin het gebouw zijn onverwarmd. Het plafond boven de bergingen is voorzien van 80 mm isolatie, de U-waarde is nu 0,367 W/m²K, (Rc=2,4 (m²K)/W).

Dakisolatie

Op het betonnen dak is 340 mm EPS-isolatie aangebracht. De U-waarde is nu 0,10 W/m²K (Rc=9,8 (m²K)/W).

Luchtdicht bouwen

De gemeten luchtdichtheid bedraagt n50 = 1,0 h⁻¹ (gemeten inclusief de geïsoleerde maar onverwarmde begane grond met bergingen).

Renovatie in een keer

De energetische renovatie werd in een keer uitgevoerd. Zo kon de aannemer een garantie geven op de gebouwprestatie. Dit maakte de langlopende financiering met gelijkblijvende maandlasten voor de bewoners mogelijk.

De eerste woonlastenneutrale Renovatie met prestatiegarantie

Gebouwgebonden financiering

Met de grondige energetische renovatie van het appartementencomplex Ellen werd een oplossing gevonden voor een grote onderhoudsachterstand. Een reguliere renovatie was vanwege ontbrekende onderhoudsreserves niet haalbaar. Deze financiële uitdaging was aanleiding voor het ontwikkelen van de nu alom bekende gebouwgebonden financiering. Daarbij gaat de VvE de lening aan en niet de individuele appartementseigenaren. De aflossing vindt plaats via de VvE-bijdrage.

Mogelijk werd dit in combinatie met een waarborg door de gemeente Assen en provincie Drenthe. Deze was nodig als verzekering voor de financier (Triodos-bank) omdat de VvE zelf geen onderpand heeft.
Verder vereiste deze constructie ook een contractuele garantie voor de zeer lage energiebehoefte voor verwarming. Deze garantie en daarmee zekerheid op zeer lage energiekosten, zorgt voor gelijkblijvende financiële lasten voor de eigenaren na renovatie. Zodoende vormt de aflossing van de langlopende lening oftewel hogere VvE-bijdrage, doorgaans geen probleem.

Want door de lange duur van de aflossing (30 jaar) en de lage rente zijn de maandlasten bij VvE Ellen na de renovatie niet of nauwelijks hoger dan voor de renovatie. Met dit project was daarmee ook de eerste woonlastenneutrale renovatie een feit!

Deze renovatie toverde het verloederde pand om tot een moderne, comfortabele en betaalbare huisvesting voor huidige en toekomstige eigenaren.