Kans voor investeerders: Optimaal beleggingsperspectief met factor-10-renovatie appartementsgebouwen
De geoptimaliseerde grootschalige uitrol van factor-10-renovaties van appartementsgebouwen biedt een winstgevend en robuust beleggingsperspectief. Investeren in deze renovatieaanpak naar passiefhuisstandaard biedt dus enorme kansen. En we komen er niet omheen, want voor een haalbare en sociale energietransitie hebben we een zeer energie-efficiënte gebouwde omgeving nodig. Dus gebouwen, die nauwelijks nog energie nodig hebben voor een gezond en comfortabel binnenklimaat in alle seizoenen. Investeren in energiebesparing in plaats van gas verkopen is dus echt aantrekkelijk voor financiers: een minimaal risico en een win-win-win voor alle betrokkenen.
Een bijdrage van Carl-peter Goossen en Clarence Rose
Willen we echt verduurzamen?
Willen we echt verduurzamen en onze leefomgeving leefbaar en betaalbaar houden dan moeten we slimmer bouwen. En wel zo dat onze gebouwen nog maar 10% van de energie nodig hebben voor het verwarmen. Want dat helpt om energievoorziening in de winter zonder inzet van fossiele brandstoffen mogelijk te maken. Maar hoe krijgen we dit voor elkaar??
Want investeerders en, ja, ook de overheid zijn er juist bij gebaat dat er veel nodig is en dus omzet wordt gemaakt. Zo levert een woning met een gasverbruik van 1800 m3 per jaar accijnzen en omzetbelasting op en brengt geld in het laatje van de grote ondernemingen. Elk jaar weer…
Wat als we het geheel ombouwen naar een warmtenet of naar een waterstof-circuit? Dan levert een grote afname, dus 20 tot 30 GJ per woning per jaar, meer rendement op. Dus we gaan zeker niet isoleren, geen nieuwe energiezuinige kozijnen plaatsen en ook zeker geen balansventilatie met WTW. Want dan gaat de exploitatie naar de filistijnen.
Elektrificeren dan? Volgens Urgenda moeten we alleen verwarmen waar je bent in huis. Infraroodpanelen, lekker snel op temperatuur, stralingswarmte, slim bedacht. Maar dan ga je samenwonen met Aspergillus Niger. Want deze kankerverwekkende (niet-alleen-in-de-)badkamer-schimmel voelt zich wél helemaal thuis in koude slecht geïsoleerde en -geventileerde huizen. Daar komt geen HG-spuit tegenop!
Ok, dan doen we toch een warmtepomp? Die werkt het beste als ze niet hoger hoeft dan 35 o C, dus dat wordt een lage-temperatuurverwarming. Dan is het rendement 320%, oftewel, dan halen we een COP van 4,2. Dus 1 kWh elektra erin en 4,2 kWh warmte eruit! Okay dan zijn we er, iedereen een warmtepompje in huis en klaar! Nou, nee dus. We weten inmiddels dat je je huis dan klaar moet maken voor die warmtepomp. Isoleren, dubbelglas vervangen voor beter glas en zelfregelende roosters met een CO2-gestuurde MV-box. De kosten daarvoor zijn zeker € 40.000,-. Nog wel een verbruik van 800 m3 gas of 2500 kWh alleen voor verwarming. En weinig comfort. Dit is een onbetaalbaar scenario voor heel Nederland.
De 5 grootste pensioenfondsen willen wel investeren in de energietransitie – Factor-10-renovatie biedt kansen
Wat werkt dan wel? Eerst even kijken of we investeerders een ander businessmodel voor kunnen schotelen. Recent meldde de krant dat de 5 grootste pensioenfondsen willen investeren in de energietransitie voor het uitbreiden van warmtenetten en elektra-netten. Dat is het oude model, dat hebben we net gezien, dat gaat dus fout! Is er dan geen alternatief? Een nieuw model voor investeerders?
Uit ervaring met renovaties van VvE-appartementsgebouwen weten we dat EnerPHit, de passiefhuisstandaard voor energetische renovatie, een betaalbare aanpak is. Met EnerPHit zorg je bij bestaand vastgoed voor een besparing op de verwarming van 90%. We noemen dit ook Factor-10-renovaties. De investering voor deze bouwkundige maatregelen en comfortventilatie is gemiddeld € 70.000. Maar de kosten voor energie en onderhoud gaan dusdanig naar beneden dat deze investering over een periode van 30 jaar met dezelfde maandlast als voor de renovatie afgelost kan worden. Dit levert betaalbare, comfortabele en superzuinige woningen op een maakt duurzame energievoorziening in de winter mogelijk. Maar hiermee neemt ook de waarde van het vastgoed weer toe en stoppen we de achteruitgang. Een win-win-win!
De kleinschaligheid van deze aanpak vraagt wel telkens een nieuwe financieringsaanvraag. Dat is anders bij een miljardeninvestering voor de uitbreiding van het elektriciteitsnetwerk – wat natuurlijk ook betaald moet worden door de huishoudens. Maar een pensioenfonds investeert gewoon liever een miljard in één keer in plaats van in 140.00 kleine leningen. En als we dan met een horde aannemers aanbesteden en daarbij steeds weer het wiel opnieuw uitvinden… dat is niets voor risicomijdende kapitaalverstrekkers.
Beleggen in energiebesparing als nieuw businessmodel
Wat nou als je de renovatieprocessen stroomlijnt en er een continue geldstroom in creëert in de vorm van een revolving fund? Er zijn in Nederland al een aantal bedrijven die dit – nog wel op kleine schaal – faciliteren: ze regelen hoogwaardige renovaties inclusief de financiering daarvoor, waarbij de energiebesparing en de besparing op onderhoud voldoende oplevert om de investering af te kunnen lossen. Bijvoorbeeld WNR met een aanbod van hoogwaardige woonlastenneutrale renovaties voor VvE-appartementsgebouwen. Zij faciliteren deze langlopende en soms ook wel trage processen en zorgen voor een betrouwbaar resultaat. En als je hierin investeert en daarmee ook zorgt dat de schaal, waarin deze bedrijven opereren toeneemt, dan wordt dit een zeer robuuste, winstgevende en vrijwel risicovrije investeringsoptie. In plaats van gas verkopen we zo voortaan energiebesparing van zo’n 90% op de verwarming, comfort en een gezonde huisvesting.
Energieprestatie na factor 10-renonvatie is goed voorspelbaar – hier de resultaten na integrale passiefhuisrenovatie met energieprestatiegarantie van flat Ellen in Assen
Factor-10-renovatie biedt kansen voor investeerders zonder risico
Het financiële risico in de investering in zo’n gestroomlijnd renovatieproces, gefaciliteerd door geïntegreerde renovatiediensten, is nu al minimaal. Want de wetenschappelijk gevalideerde passiefhuisstandaard zorgt voor goed voorspelbare gebouwprestaties met een hoge bouwfysische kwaliteit na oplevering en ook het proces, hoe grillig ook, wordt steeds eenvoudiger, de bouw is er klaar voor en de bewoners zitten er op te wachten. Het is een duurzame aanpak met een hoge restwaarde, ook na aflossing van de investering. Dit is niet alleen winstgevend voor het pensioenfonds maar ook voor de overheid die minder subsidies gaat geven op den duur omdat dit het nieuwe normaal gaat worden.
Zeker een veel solidere investering. Beter dan de suboptimale hypotheken in 2007. De Big short in 2008 liet echt goed zien dat het geen triple AAA fondsen waren. Nu moeten we echt oppassen dat we niet weer in suboptimale beleggingen investeren. Dus niet in zaken als waterstof, infrarood-panelen of grote warmtepompen maar in duurzaam, comfortabel en gezond wonen. Momenteel zetten we met het LIFE EU Condoreno-project er de schouders onder dat de geïntegreerde aanpak voor factor-10-renovaties ook internationaal wordt uitgerold. Nederland loopt hierin nog voorop!